В данной статье пойдет речь о избрании земельного участка в концентрированном коттеджном поселке. Стоит объяснить, почему мы сообщаем о концентрированном поселке.
Все дело в том, что старые садоводческие или загородные товарищества, которые достались нам в наследство от замечательного советского времени – это формат архаичный и безнадежный на общее исчезновение в видимом будущем, как совершенно не жизнестойкий.
Будущее рынка загородной недвижимости за концентрированными поселками или этажными квартирными комплексами, снабженными всеми инфраструктурными элементами.
Потом такие комплексы будут составлять часть городской агломерации, так именуемого метрополиса – слияния города с этажным пригородом. И это обычное движение процесса урбанизации больших городов в раскрученных и развивающихся странах.
Покупка загородной недвижимости дело солидное, в первую очередь такое приобретение происходит один-два раза в жизни. А принимая во внимание изображенные выше тенденции развития рынка загородной недвижимости, приобретать участок или дом стоит лишь в концентрированном коттеджном поселке Подмосковья.
Поиск места. В стадии поиска это целиком зависит от вашего характера, занятости и требовательности. Средний курс покупки дачного участка со времени начала поиска до окончания сделки с подписанием договора купли-продажи занимает 1,5-2 месяца.
При этом мне известны ситуации, когда такой же курс составлял 1 год и 4 месяца или, наоборот, 2 дня. А такие ситуации – редкое явление, так как сами поиски загородной недвижимости стартуют еще до приезда в поселок.
Накопите упорства, чувствительные покупки довольно часто завершаются испорченным расположением духа, утраченным временем и денежными средствами, а может быть разбирательствами в суде.
С чего стоит начать поиск дачного участка? Разумеется, с поиска вариантов в Сети-интернет. Необходимо отметить, что сегодня почти 100% объявлений на загородном рынке показано в интернете.
Все-таки, когда вы довольно исследуйте вопрос, не следует игнорировать старым и испытанным методом – сделать звонок друзьям и узнать, что они посоветуют, на чем остановились они лично и их знакомые.
Разумеется, слушать рекомендации также необходимо с оглядкой: необходимо понять, как достаточно давно ваш товарищ получил себе земельный участок, насколько часто он бывает в собственном поселке, проживает ли он там, какие действия совершал с собственным участком, старался ли что-нибудь строить на нем, включать коммуникации и многое другое. Так как огромная часть вероятных проблем с девелопером и его населенным пунктом может обнаружиться не сразу, а в следующем году или два.
Но в случае если вам все же свезло с другом, и он избрал высококачественный поселок от надежного застройщика – не обязательно, что там остались свободные участки. Тогда, учтя все рекомендации, надежно возвращаемся в сеть интернет.
Задолго до начала поисков вы должны понять, что нельзя отыскать оптимальное место, которое вы представляете себе, грезя о загородном доме. Но это далеко не предлог спускать руки. Вероятно, в ходе поиска удастся отыскать иные преимущества, о которых раньше вы и не помышляли.
Поиск через сеть-интернет я советую классифицировать, а конкретнее:
Сориентируйтесь с аспектами поиска (от и до): направление (шоссе), отдаление от города, площадь земельного участка, естественные характеристики, стоимость, класс и статус населенного пункта, число участков в поселке;
Введите особые значительные характеристики: необходимое содержание электрических мощностей максимум 7 кВт на участок, главного водоснабжения, газоснабжения, жесткого дорожного покрытия, ливневой канализации, совместной охраны и КП; содержание рекреационных зон; содержание некоторых инфраструктурных частей (к примеру, гостевая парковка, детская площадь и прочие.);
Вы ищете поселок с единственной строительной концепцией/стилистикой или вас организует поселок с участками без подряда на строительство;
Содержание правящей компании эксплуатации в поселке;
Особые настройки или условия, которые серьезны как раз для вас.
После этого необходимо оформить что-нибудь вроде таблицы, куда вы будете вносить оптимальные варианты, выделяя содержание характеристик, обозначенных выше.
Нередко на веб-сайте населенного пункта показана не вся информация о продукте, и вам наверняка надо будет сделать звонок по обозначенным на веб-сайте контактным телефонным аппаратам и узнать у консультантов компании все интересующие детали.
Будьте поупрямее, задавайте, не стыдясь, все вопросы по вашему перечню, увлекайтесь подробно про сам поселок, про коммуникации, ступень готовности, стоимость и ее образующие, сроки сдачи, гарантии и прочие.
Это сможет помочь вам сопоставить избранные поселки и осуществить основной подбор. Повторный подбор вы сделаете методом просмотра самого населенного пункта на месте и посещения офиса девелопера.
У качественных компаний прекрасные, активные и информативные веб-сайты. Сайт населенного пункта – это часть продукта, часть того подхода, который исповедует девелопер. Какой сайт, такой и сам продукт. Если на веб-сайте нет снимков населенного пункта – покидайте его . На веб-сайте обозначены лишь смартфоны?
Это далеко не основательно, компания небольшая, а девелопмент – капиталоемкий и трудный бизнес, покидайте такой сайт. На веб-сайте нет информации о предназначенной документации, стоимости участков или домовладений, нет данных о коммуникациях и инфраструктуре населенного пункта – значит, девелоперу есть что таить, закрывайте страничку.
Выбрав несколько вариантов поселков, взгляните в сети-интернет информацию о компаниях девелоперах. Если это один поселок у компании, стоит прочно призадуматься.
Вероятно, что это непрофильный бизнес или бизнес волей-неволей, следовательно, компания заинтересована стремительней избавиться от этого проекта.
Или, вероятно, компания совершенно небольшая и это ее первый проект, тогда есть риск оборвать сроки сдачи, к тому же в целом невыполнения обещания. Бесспорно, есть исключения, и содержание одного одного проекта у компании не всегда означает ее бедность.
Звонок в офис девелопера. Звоня по телефонному номеру в офис компании и общаясь с консультантом, принципиально помнить, что вы клиент, а клиент всегда прав.
Консультант должен общаться с вами максимально точно и почтительно, отвечать на все интересующие вас вопросы не односложно, а раскрыто и подробно. Если это далеко не так, значит, мы снова имеем дело с невысоким качеством обслуживания и средним отношением к делу компании. И стоит ли тогда иметь с ней дело?..
Поиск участка через агентство недвижимости. Если вы полагаете, что можете облегчить себе жизнь, положившись на агентство недвижимости или риелтора, то это очень маловероятная надежда.
Представители, в большинстве случаев, реализуют те поселки, в которых получают предельную комиссию с продаж. И, поверьте, я еще не видел ни единого агентства, которое обещает аккуратность сделки и неимение у вас проблем с участком или зданием потом. Это видимость! Не уставайте, накопите упорства и ищите поселок самостоятельно.
Ступень выбора. Так вот, мы выбрали несколько поселков, прошедшие основной подбор. Пора созваниваться о осмотре населенного пункта живьем, на месте. Здесь принципиально отметить, что время года и атмосферные условия играют не самую последнюю роль при просмотре места.
Самые лучшие месяцы для покупки загородной недвижимости – это этап с июня по ноябрь, и февраль. Впрочем, нужно осознавать, что летом или особенно в начале мая все выглядит крайне интересно, деревья зеленые, галочки напевают, солнце освещает, расположение духа у вас отличное, и вы не способны принимать окружающую реальность беспристрастно.
Другое дело декабрь, март или время распутицы с мая до конца мая, когда огромная часть строящихся поселков превращается в безотносительную «кашу» из глины со снежным покровом.
Вот здесь любопытно посмотреть, как устроен процесс строительства у девелопера, как работает служба эксплуатации, как управляются с паводками системы ливневой канализации, не подтопляет ли ваш участок, как будет смотреться поселок в наиболее страшную погоду.
Я видел поселок, передвигаться по которому в начале ноября месяце было просто нельзя, на приезде в поселок мне выдали ботинки, и теперь через 5 секунд на ботинки налипли большие комья глины, а перемещение стало нереальным.
Процесс строительства был санкционирован искренно плохо, служба продаж не выполняла собственные функции, и в поселке не было основано ни одной публичной зоны, свободной от земельных работ.
Это у обычного человека не вызывает ничего, помимо открытого расстройства и чувства пропащего напрасно времени. Я подумал тогда, что данная стройка может вытянуться навечно.
Так оно и получилось, спустя 8 лет поселок так и не отдан. Но в случае если даже в наиболее страшную погоду поселок вам приглянулся, тогда стоит приступить к вопросу вероятной покупки участка в нем.
Вопросы в поселке. Покупатели довольно часто пытаются посетить поселок, не договариваясь загодя, чтобы им не раздражал консультант по продажам, который будет сопровождать их абсолютно везде. Разумеется, консультант поведет вас по самому прекрасному и верному маршруту, не торопитесь отказываться его услуг. Основное – задавать верные вопросы при просмотре. Так вот, вот перечень вопросов, которые нельзя потерять.
Вопрос первый: электрика. Вам необходимо узнать про электрические коммуникации. Просите показать имеющиеся коммуникации на месте – где и как проведена электрика, где трансформаторная станция, откуда подходит наружная черта электропередач (Линия), определены ли учетно-распределительные щиты (УРЩ).
Принципиально посмотреть на месте, что наружная Линия подключена к трансформаторной подстанции, трансформатор должен «гудеть» – отчетливый знак, что сеть введена в использование и на внутренние сети подано электричество; по населенному пункту не просто стоят опоры для столбов, но также и смонтированы сами провода, а на столбах определены щитки с блоками автоматов – это если же электричество проведено легким методом; в истории с подземной подкладкой электрических кабелей в обязательном порядке взгляните, чтобы в поселке были определены учетно-распределительные щиты, в которые выведен электрический кабель; ну и, разумеется, инспектируйте, пылает ли свет; если стоят уличные фонари освещения, тогда просите менеджера подключить их.
Вопрос 2-й: водопровод. Если в поселке заявлено содержание главного водоснабжения, тогда вам необходимо убедиться в наличии и трудоспособности главного или нецентрального водозаборного участка. Выясните, на какую глубину пробурены скважины, как проводится подача воды в систему. Если в поселке 1 главный водозаборный участок, то в нем в обязательном порядке содержание одной основной и одной запасной скважин. На пример неисправности насоса основной, поселок будет кормить запасная скважина. Просите подключить воду в доме или на улице.
Выясните, как проводится очистка воды из артезианской скважины – централизовано или раздельно на входе в дом. Если очистка воды централизовано не проводится, это значит для вас особые траты в 150-300 тыс руб. Вода из артезианских скважин по столичному району отличается высоким содержанием железа, довольно часто с превышением общепризнанных мерок в 2-10 раз, потому требует необходимой очистки.
Не соглашайтесь на покупку участка в поселке без концентрированного водопровода, собственная питьевая скважина на «верховодку» или на первый водоносный слой (8-20 километров) – это рискованно для состояния здоровья. В такую воду довольно часто попадают стоки канализации, почистить такую воду фильтрами довольно трудно. А добивать свою артезианскую скважину дорого (более 300 тыс руб) и трудно (получение лицензии, и расплаты и проектирование).
Вопрос 3-й: автодороги. Пока, в настоящее время очень многие застройщики, формируя загородные поселки (на территориях для дачного строительства или для садоводства), не разрабатывают и не увязывают проекты планировок. Другими словами выходит, что можно самому написать примерную модель разбивки участков и сделать на ее основе проект межевания. На деле это ведет к тому, что в подобных населенных пунктах дерзко нарушаются все градостроительные нормы и правила. И мы видим автодороги по 3 метра, повороты на 150 C, неимение охранных зон вокруг инженерных субъектов и т.д.
Взгляните на автодороги. Если главная автодорога населенного пункта длиной менее 4,5 километров, тогда в обязательном порядке содержание разъездных карманов через каждые 50-100 километров, по-другому вы не можете усилиться со противным автотранспортом.
Такие автодороги временами окольцовывают, но в случае если петля крайне короткая, тогда это просто неловко. Я советую приобретать участки в населенных пунктах, где основные автодороги более 5-6 километров в высоту, а вторые более 4-х километров. При этом взгляните на углы поворотов, угол поворота должен быть рассчитан на проезд грузовой техники.
Качество автодороги также крайне значительный момент. К примеру, автодорога из щебня, которая на первый взгляд есть, может практически пропасть после нескольких ливней. Потому внимательным образом взгляните, как сконструирована автодорога из щебня.
Если под щебнем выполнено основание из песка, дорнита и георешетки, тогда автодорога будет служить довольно длительное время. Если щебень отсыпан просто на песок или даже на грунт – тогда я советую уходить из такого населенного пункта, так как это временная мера на 6 месяцев, затем автодорога развалится и ее содержание войдет на ваши плечи.
А, так или иначе, автодорога из щебня нуждается в регулярном обслуживании, в особенности во время серьезных строительно-монтажных работ. Я советую выбирать участок в поселке, где выполнены автодороги с жестким покрытием: ж/б плиты, армированный монолитный бетон (М100 и выше), плитка поверху бетона, асфальт, наполненный на щебень с верным началом.
Вопрос 4-й: газоснабжение. Наверное, вопрос газификации коттеджного населенного пункта – это наиболее трудная часть работы девелопера. Речь, разумеется, проходит о главном газоснабжении, а не «газгольдерах» (от англ. gas-holder – большой резервуар для хранения естественного газа). В большинстве случаев, поселок газифицируется спустя 2-3 года с начала продаж, временами стремительней.
Если газа в поселке еще нет, необходимо проверить все документы, нужные для газификации населенного пункта. Прежде всего, вы должны удостовериться в наличии технических условий на газификацию населенного пункта (техусловия для присоединения), где должно быть перечислено: объект – собственник населенного пункта, субъект газификации с числом домов, источник газоснабжения (место присоединения к газопроводу), и дата, до которой работают техусловия (2 года со времени выдачи).
ТУ не должны быть просрочены, число домов должно отвечать обозначенным на плане распланировки населенного пункта, собственник земельных участков и объект в ТУ если рассматривать идеальный вариант должны сходиться. Если ТУ в порядке, необходимо познакомиться, по возможности, с планом автотрассы газопровода и актом выбора земельного участка под автотрассу газопровода. Если все эти документы есть и заверены отпечатками и подписями профессиональных органов, тогда с большой возможностью газ будет подведен и включен.
В случае если нет – остается возможность, что вам надо будет газифицировать собственный дом самостоятельно, вероятно именно с помощью «газгольдера». Нужно отметить, что газ в «газгольдерах» крепче того, что наступает по главному газопроводу, и имеет отличный КПД при сгорании, следовательно при одинаковом количестве оттеняемого тепла расход газа из «газгольдера» будет ниже, чем из главного газопровода. А, так или иначе, траты на газ из «газгольдера» выше.
Вопрос 5-й: публичные территории и инфраструктура. Второй значительной частью экскурсии по населенному пункту является его изучение на предмет соответствия объявленных инфраструктурных частей тем работам, которые проводятся в поселке. Довольно часто бывает, что девелопер выполняет только 30-40% работ по благоустройству населенного пункта от объявленных при продаже.
Потому просто прогуляйтесь по перечню тех инфраструктурных субъектов, которые показаны в рекламных элементах, и тщательно выясните о каждом у менеджера. Довольно часто не реализованными остаются спорткомплексы и площадки, бары и кафе, парки и аллейки, тротуары, фитнес-клубы и спа-салоны.
Декабрь 7th, 2024 
raven000 
